미국 부동산 투자 유니버스, 리츠는 어떻게 움직이는가?, 부동산 투자 종류, 부동산 투자 주요 특징
미국 부동산 투자 유니버스
주거용 부동산에서 데이터 센터에 이르기까지 부동산 투자는 다양한 분야를 망라합니다.
사무실, 소매 및 주거용 부동산이 먼저 떠오를 수 있지만, 투자 환경은 의료 및 인프라와 같은 부동산 유형으로 확장됩니다. 이 두 부문은 실험실 공간에 대한 수요가 증가하고 디지털 경제를 뒷받침하는 시설이 확장됨에 따라 2021년에 호황을 누린 것입니다.
뉴욕 라이프 인베스트먼트의 이 마켓 인 어 분(Markets in a minute from New York Life Investments)에서는 미국의 상장 부동산 투자 신탁(REITs)의 범위를 부문별로 보여줍니다.
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리츠는 어떻게 움직이는가?
대부분의 경우, 리츠(REITs)는 증권거래소에 공개적으로 상장된 투자입니다. 이 투자 수단들은 소득 생산 부동산을 관리하고 부동산 자산의 가격 상승과 주택 담보 대출 또는 임대를 통해 얻은 소득 모두를 통해 투자자들에게 부동산 산업에 대한 노출을 제공합니다.
| 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | |
| Self Storage | 19.9% | 9.5% | 31.4% | 40.7% | -8.1% | 3.7% | 2.9% | 13.7% | 12.9% | 57.6% |
| Residential | 6.9% | -5.4% | 40.0% | 17.1% | 4.5% | 6.6% | 3.1% | 30.9% | -10.7% | 45.8% |
| Industrial | 31.3% | 7.4% | 21.0% | 2.6% | 30.7% | 20.6% | -2.5% | 48.7% | 12.2% | 45.4% |
| Retail | 26.7% | 1.9% | 27.6% | 4.6% | 1.0% | -4.8% | -5.0% | 10.7% | -25.2% | 41.9% |
| Diversified | 12.2% | 4.3% | 27.2% | -0.5% | 10.3% | -0.1% | -12.5% | 24.1% | -21.8% | 20.5% |
| Infrastructure | 29.9% | 4.8% | 20.2% | 3.7% | 10.0% | 35.4% | 7.0% | 42.0% | 7.3% | 18.6% |
| Timber | 37.1% | 7.9% | 8.6% | -7.0% | 8.3% | 21.9% | -32.0% | 42.0% | 10.3% | 16.4% |
| Mortgage | 19.9% | -2.0% | 17.9% | -8.9% | 22.9% | 19.8% | -2.5% | 21.3% | -18.8% | 14.7% |
| Office | 14.2% | 5.6% | 25.9% | 0.3% | 13.2% | 5.3% | -14.5% | 31.4% | -18.4% | 13.4% |
| Healthcare | 20.4% | -7.1% | 33.3% | -7.3% | 6.4% | 0.9% | 7.6% | 21.2% | -9.9% | 7.7% |
| Lodging/Resorts | 12.5% | 27.2% | 32.5% | -24.4% | 24.3% | 7.2% | -12.8% | 15.7% | -23.6% | 6.3% |
Data for 2021 is as of November 30. Specialty and data center sectors are excluded as this data was only available from 2015 onwards.
법에 따르면, 이 과세 소득의 약 90%가 배당금으로 주주들에게 분배되어야 합니다.
예를 들어, 오피스 리트는 임차인으로부터 임대료를 징수하는 다수의 마천루와 오피스 빌딩을 소유할 수 있습니다. 그런 다음 세일즈포스(Salesforce) 또는 아마존(Amazon)과 같은 세입자의 이 수입은 사무실 리츠(REIT)의 주주들에게 분배됩니다.
오늘날, 미국의 상장된 리츠는 전국적으로 2조 달러에 달하는 503,000개의 부동산을 소유하고 있습니다.
부동산 투자 종류
Nareit(전미리츠협회)의 데이터에 따르면, 미국의 상장 REITs는 대략 17개의 범주로 분류됩니다.
REITs Post Record High FFO in the First Quarter of 2022
REIT earnings, as measured by funds from operations, increased 30.9% from the previous year to a record high of over $18 billion in the first quarter of 2022, according to the Nareit T-Tracker®.
www.reit.com
아래에서는 운영 자금(FFO)으로 측정한 2022년 1분기 실적을 기준으로 각 부문을 보여줍니다. FFO는 운영에서 얻은 현금 흐름을 살펴보고 업계의 광범위한 성과 지표로 간주됩니다.
| Sector | Earnings* |
|---|---|
| Retail | $3.5B |
| Infrastructure | $2.7B |
| Residential | $2.4B |
| Industrial | $1.8B |
| Health Care | $1.8B |
| Apartments | $1.7B |
| Office | $1.6B |
| Self Storage | $1.3B |
| Shopping Centers | $1.2B |
| Free Standing | $1.2B |
| Regional Malls | $1.1B |
| Data Centers | $0.9B |
| Specialty** | $0.8B |
| Diversified | $0.6B |
| Lodging/Resorts | $0.5B |
| Single Family Homes | $0.4B |
| Manufactured Homes | $0.3B |
| All Equity REITs | $18.0B |
*Measured by Funds From Operations (FFO).
**Specialty includes gaming, outdoor advertising, farmland, and other non-traditional REIT property types. Data as of Q1 2022.
COVID-19 기간 동안 수천 개의 상점들이 문을 닫았음에도 불구하고, 소매 수익은 35억 달러로 모든 부문에서 가장 큰 수익을 유지했습니다. 실제로 2022년 1분기 동안 수익은 팬데믹 이전 수준으로 되돌아갔습니다.
두 번째로 큰 부문인 인프라는 2021년 1분기 대비 47% 이상 증가한 27억 달러의 수익을 올렸습니다. 인프라에는 무선 인프라, 광섬유 케이블 및 에너지 파이프라인이 포함됩니다.
24억 달러 규모의 주택 부문은 세 번째로 큰 부문입니다. 소매업과 마찬가지로 수익은 2019년 말 이후 19% 이상 증가하며 팬데믹 이전 수준을 초과했습니다.
전반적으로, 부동산 투자 수익은 팬데믹으로 가장 큰 타격을 입은 부문에 의해 180억 달러를 기록했습니다.
부동산 투자 주요 특징
종종 5년에서 10년 사이의 장기 임대 덕분에 REIT는 투자자에게 안정적인 배당 수익을 제공합니다. 2021년 미국 리츠의 평균 배당 수익률은 2.6%로 S&P 500 수익률 1.2%의 두 배 이상이었습니다.
게다가, 그것들은 종종 인플레이션 환경에서 잘 자리 잡습니다. 아래 표에 나타난 바와 같이, 높은 인플레이션 REITs 기간 동안 연평균 수익률은 16%였습니다. 더 좋은 것은, 인플레이션 수준이 계속 상승함에 따라 REIT 수익이 증가했다는 것입니다.
| Inflation Environment | U.S. REIT Price Return | U.S. REIT Income Return | Total Annualized Return |
| High Inflation (>6.3%) | 5.3% | 10.7% | 16.0% |
| Moderate Inflation (2.0%-6.3%) | 6.2% | 6.9% | 13.1% |
| Low Inflation(<2.0%) | 4.9% | 5.1% | 10.0% |
Source: Morningstar (Jun 2021). REIT returns represented by the FTSE Nareit Equity REITs Index from Jan 30, 1976 to Jun 30, 2021.
리츠(REITs)는 종종 인플레이션과 양의 상관관계가 있지만, 주식과 낮은 상관관계가 있는 경우가 많습니다. 이러한 이유로, 시장이 악화될 때 주요 다양화 요소로 작용할 수 있으며, 잠재적으로 포트폴리오의 위험 프로파일을 줄일 수 있습니다.
이러한 요인의 조합으로 인해 부동산 투자는 탄력성이 입증되었으며, 많은 리츠가 다른 형태의 투자보다 높은 배당금을 지불하고 있습니다.
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